Един от най-щастливите моменти в живота на човек е, когато закупи собствено жилише и го нарече “ДОМ”. Пожелавам го на всеки и съм сигурен, че стига да поискате ще го имате!
Малко хора могат да си позволят да закупят имот със собствени средства и за това имат нужда от помощта на банка. И тогава изникват въпросите: дали да вярвам на рекламите, коя банка да използвам, какъв кредит да взема, какви са лихвите и таксите, има ли уловки, и тн тн.
Помолих многоуважаван от мен и професионалните среди специалист в банкирането и кредитирането, директор на банков филиал, да даде съвет при избор на кредит. И ето една страхотна статия, която ще ви е изключително полезна. Моят съвет е: запазете я наред с всички семейни ценности и нотариалните ви актове, платените данъци и предбрачния ви договор J. А ако имате въпроси към автора, не се колебайте да я потърсите на посочените контакти. Гарантирам ви, че ще получите искрен, професионален и точен съвет!
Катя, благодаря ти за тази разкошна статия- наръчник! Професионализмът ти струи дори и между редовете!
А ето и материалът:
Ако е дошъл моментът да закупите собствено жилище или е наложително вече да го замените с по-голямо, или просто сте решили да напуснете градския асфалт и еднотипните блоковете и да заживеете в крайградска къща.....следователно пред вас е застанал въпросът за финансирането с множеството му под-въпроси: ще мога ли да получа банков кредит, какъв ще е размерът му, на коя банка да се спра, а ще мога ли да го изплащам през годините, ще ми стигнат ли собствените спестявания, и дали въобще да прибягвам до тях или да ги оставя за черни дни и все пак да ползвам кредит?
Или казано иначе, думите „банка” и „кредит” са в състояние да помрачат щастливите ви вълнения по избор на дом ако не сте подготвени да се срещнете с тях.
В няколко последователни броя ще ви запознавам с отговорите на въпросите по-горе като не претендирам за изчерпателност или обобщение, но ви гарантирам откровеност и полезност.
Да започнем от въпроса как да избера най-подходящата за мен оферта за жилищен кредит. Сами разбирате, че „най-подходяща” е относително понятие, което има времен характер както и всичко заобикалящо ни и се определя от моментното състояние на банковия пазар и този на недвижимите имоти. Под „най-подходяща банкова оферта” се разбира онази, която ми показва, че ще съм в състояние безпрепятствено да погасявам кредита си без значително да влошавам своя стандарт на живот.
Или стигаме до въпроса как да съпоставя офертите на различните банки.
За да бъдат съпоставени две оферти те трябва да бъдат съпоставими по своята същност, т.е да включват всички такси и комисионни и всички съпътстващи допълнителни плащания през годините. Само тогава избора ви на банка по нейната оферта ще бъде правилен и ще ви донесе необходимото спокойствие и удовлетворение. Правилно се досещате, че намеквам, че офертите на различните банки невинаги включват всички такси и комисионни, защото играят ролята на „оферта”, а не на погасителен план към договор за кредит и целят привличане на клиента, а не отблъскване. Само че последното идва неизбежно, когато клиентът осъзнае разликата. За мен лично е непонятно, че съвременото ниво на развитие на банковия сектор все още допуска нелоялна конкуренция чрез прикрити или частични оферти за кредити в борбата за клиенти.
Най-простичко казано не се интересувайте от лихвения процент. Това са числа, които за вас нищо не означават. За вас е важен размера на погасителната вноска, онова, което реално ще излиза от вашия месечен бюджет и дали в нея са включени всички допълнителни разходи по кредита.
Някои банки ви предлагат избор между два погасителни плана: намаляващ и анюитетен. Ако ме питате кой е по-добър за вас ще ви разочаровам, че не мога да ви отговоря, т.к. и двата вида погасяване имат своите добри страни за клиента. Затова поискайте и двата варианта за да сравните и изберете сами.
При намаляващия погасителен план вие погасявате дълга си с еднакъв темп всеки месец, т.к. размерът на главницата в погасителната вноска е един и същ и вие сами можете да определите колко, като разделите размера на кредита на броя месеци за погасяване. Така след всяко едно погасяване вие знаете точно колко е остатъчния ви дълг. От друга страна общата погасителна вноска е доста по-висока от анюитетната. Тя намалява бавно всеки месец благодарение на бавното намаляване на дължимата месечна лихва и се изравнява с анюитетната погасителна вноска за същия размер кредит чак след десетина години, а може и по-късно в зависимост от срока на кредита. Затова повечето клиенти предпочитат анюитетния погасителен план. Вноската е една и съща всеки месец и във времето расте дела на главницата и намалява дела на лихвата като се запазва общата вноска. При стабилен лихвен процент във времето тази вноска може да остане непроменена дълго време и това дава относително спокойствие на клиентите да знаят размера на месечния си разход за кредита. В същото време обаче анюитетният план погасява вашия кредит много бавно, т.к. в първите години дела на лихвата е многократно по-висок от дела на главницата в погасителната вноска и при неизбежна промяна на лихвения процент вие не сте в състояние да определите сами колко е остатъчния размер на кредита ви през годините. Ако обаче вие периодично погасявате част от кредита си извън погасителния план, вие стремително увеличавате темпа на погасяване, т.к. увеличавате дела на главницата в погасителната си вноска за сметка на лихвата и скъсявате срока на кредита си. Ето защо общият размер на платените лихви ще бъде много по-малък от първоначално планирания. Сами разбирате, че това не е изгодно за кредитора и затова малко банки правят този реверанс към клиента. Търсете банката, в която предсрочното погасяване е освободено от такса. Обичайният й размер е 5 % за погасяване през първите три или пет години от кредита.
Таксите, които съпътстват погасяването на вашия жилищен кредит са няколко. След като заплатите таксата за разглеждане на искане за кредит вие ще трябва да заплатите таксата за управление и администриране на кредита, дължима през първата година. Обикновено тази такса се взема от кредита и вие усвоявате по-малка сума. Така, че следва да имате предвид, че подписвате договор за кредит за една сума, а реално усвоявате по-малка, намалена с горната такса. Таксата за ангажимент е пренебрежително ниска ако искате да платите на продавача възможно най-скоро от подписването на договора и ипотеката и затова няма да я споменавам. Такса за управление обаче има и през следващите години. Тя се начислява като процент върху остатъчния дълг. Затова ако имате възможност да погасявате предсрочно кредита без такса, то таксата за управление за следващите години също ще бъде по-ниска от първоначално заложената. И все пак в началните години на кредита тя никак не е малка и затова е добре да се възползвате от офертата на банка, която предлага разсрочване през текущата година на няколко равни вноски за да не ви е непосилно заплащането й паралелно с дължимата месечна вноска.
Банките търсят гаранция в източника на погасяване и това сте вие, вашият живот и здраве. Затова се правят месечни отчисления по застраховка живот и при злополука застраховката ще покрие целия остатъчен дълг без да се прехвърля кредита на вашите наследници или ще покрива месечните вноски по кредита до пълното ви възстановяване. Някои оферти предлагат застраховане и на вашия съпруг/съпруга, страна като солидарен длъжник или допълнително застраховане с покриване на риск „безработица”. Това, което е важно да разберете е дали офертата за погасителна вноска включва ли тези отчисления или ще бъдете неприятно изненадани, че те се дължат допълнително към погасителния план.
Банките търсят гаранция и в защита на обезпечението и това е застраховането на имота, който гарантира вземането на банката. Имуществените застраховки са много разнообразни. Дали обаче в офертата на банката вие сте уведомени за този разход? Какъв е размерът на дължимата имуществена застраховка, тя от вас ли са заплаща или от банката /т.е. отново от вас, но чрез други такси или комисиони/, какви рискове покрива тя, включена ли е клауза „взлом”, която е важна за вас като стопани, имуществото ви на каква цена е застраховано, на кредита или на стойността му и др.
След като изберете банката по офертата като имате предвид всичко казано дотук какво следва да направите? Този момент е малко познат на клиентите и за него ще ви запозная в следващия брой.
Не се колебайте да зададете въпроси или изразите мнение чрез обратната връзка.
Екатерина Маринчева
Директор Филиал
София Булевард България
Дирекция "Банкиране на дребно"
Пожелавам ви страхотен ден!
P.S. Ако мислите, че тази статия може да помогне на някой, който познавате, моля препратете му я (чрез опцията под статията). Всяка седмица ще публикувам авторски материали, които да ви помогнат в света на недвижимите имоти.
И да...Аз чета всички коментари! Ще ви бъда благодарен, ако споделите вашето мнение!
